Der Schweizer Hypothekarmarkt hat sich im zweiten Quartal 2026 wohl belebt, allerdings nur saisonal. Mit 22'130 neuen Krediten und einem Nettovolumen von 20.2 Milliarden Franken nahm die Aktivität gegenüber dem ersten Quartal um 5.0 Prozent bei der Anzahl Transaktionen und um 10.3 Prozent beim Volumen zu.
Für die Spezialisten des Hypothekenvermittlers und Finanzberaters Resolve ist das kein Zeichen einer nachhaltigen Erholung. Das zweite Quartal, so Resolve, wäre im Immobilienmarkt traditionell stärker, weil: Kaufentscheide, Dossierabschlüsse und Finanzierungszusagen konzentrierten sich häufig auf das Frühjahr.
Der Vergleich mit dem Vorjahr gibt den Analysten des FinTechs recht: Gegenüber dem 2. Quartal 2025 gingen die Anzahl neuer Kredite um 3.9 Prozent und das Volumen um 5.1 Prozent zurück.
Warum funktioniert der Markt mit angezogener Handbremse?
Das FinTech identifiziert in seiner Studie drei strukturelle Faktoren: Erstens bleibt das Angebot in den grossen Wirtschaftszentren knapp. Besonders in der Region Genfersee, in Zürich und in der Zentralschweiz übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot weiterhin deutlich.
Zweitens hat sich die Beschäftigungslage in mehreren wertschöpfungsintensiven Branchen eingetrübt. Die Arbeitslosenquote nach ILO-Definition erreichte 5.2 Prozent und damit den höchsten Stand seit 2021. Betroffen sind insbesondere Sektoren, die für die Wohneigentumsnachfrage relevant sind: Pharma, Finanzdienstleistungen und internationale Organisationen.
Drittens bleibt die Liquiditätspräferenz der Haushalte hoch. Der Anstieg der Geldmenge M1 um 14.3 Prozent im Jahresvergleich deutet darauf hin, dass viele Haushalte Mittel eher kurzfristig verfügbar halten, als grössere Investitionsentscheide zu treffen.
Das zentrale Signal des Quartals: Erstkäufer stossen an die Belehnungsgrenze
Die wichtigste strukturelle Beobachtung betrifft die Finanzierung von Erstkäufern. Beim Neuerwerben von Erstwohnungen lag die mediane Belehnungsquote bei Resolve im zweiten Quartal bei 79.33 Prozent. Damit liegt sie fast zwölf Prozentpunkte über dem von der SNB für den gesamten Wohnimmobilienmarkt ausgewiesenen Median von 67.7 Prozent.
Anders formuliert: Ein erheblicher Teil der Erstkäufer finanziert heute nahe an der regulatorisch zulässigen Obergrenze.
Das ist weder Ausdruck spekulativer Nachfrage noch ein Hinweis auf eine Lockerung der Kreditvergabe. Es ist vielmehr die Folge eines Marktes, in dem Immobilienpreise über längere Zeit schneller gestiegen sind als Einkommen und Ersparnisse.
Das verfügbare Eigenkapital vieler Haushalte wächst nicht im gleichen Tempo wie die Objektwerte. Dadurch nähert sich die erforderliche Fremdfinanzierung rechnerisch der Belehnungsgrenze von 80 Prozent an.
Für Käufer wird die Vorbereitung des Finanzierungsdossiers damit entscheidend. Tragbarkeit, Eigenmittelstruktur, Belehnung und Objektqualität müssen frühzeitig geklärt werden. Ebenso wichtig ist es, Kreditgeber systematisch miteinander zu vergleichen, da sich ihre Risikopolitik und Preisstellung deutlich unterscheiden.
